驰赢策略潮汕“房二代”郑康豪 7折拍卖深圳地标

皇庭国际债务危机再浮出水面驰赢策略。

地标商场被摆上拍卖台驰赢策略，皇庭国际的债务危机再度浮出水面。

8 月 11 日，皇庭国际（000056.SZ）公告称，全资子公司深圳融发投资有限公司（以下简称"融发投资"）名下的晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及附属设施、设备，将于 2025 年 9 月 9 日至 10 日进行司法拍卖。标的物评估价约 43.61 亿元，起拍价约 30.53 亿元，相当于七折起拍。

这场拍卖缘起融发投资与中信信托有限责任公司（以下简称"中信信托"）的信托贷款纠纷。因未能按期偿还 27.5 亿元借款，抵押物皇庭广场最终走上法拍程序。

皇庭广场位于深圳福田 CBD，毗邻会展中心、市民中心等地标建筑，是深圳的地标性商场之一。项目占地面积约 4.23 万平方米，总建筑面积约 13.8 万平方米，集餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体。

事实上，皇庭广场曾两次挂牌出让。

2022 年 3 月 18 日，皇庭国际委托联交所发布《深圳融发投资有限公司 100% 股权转让意向征集公告》，参考价格 74.93 亿元。7 天后，皇庭国际再次发布征集公告，参考价格调整为 56.20 亿元。不过两次挂牌均未征集到有效购买意愿。

此次拍卖的起拍价较三年前的 74.93 亿元下调 44.4 亿元，截至发稿已吸引 298 人关注，9658 人围观，暂无人报名。

由于皇庭广场系皇庭国际重要资产，如拍卖成交，皇庭国际将失去其所有权，构成重大资产重组。皇庭国际称，皇庭广场拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发财务类强制退市的风险警示情形。

地标商场被摆上拍卖台，也撕开皇庭国际债务危机一角。

截至今年 3 月底，皇庭国际总负债高达 77.77 亿元。为此，皇庭国际一边尝试出售资产回笼资金，一边跨界半导体产业，试图开辟新的增长曲线。

这家曾在深圳地产黄金时代叱咤风云的潮汕房企，如今正站在悬崖边上。

港人北上消费，皇庭广场经营回暖

皇庭广场是皇庭国际法定代表人郑康豪的成名作。

皇庭广场前身是晶岛国际购物广场，由于占据福田 CBD 核心地段，且体量不菲，估值一度接近 80 亿元。2010 年，郑康豪力克深圳昔日首富黄茂如等竞争对手，成功受让百利亚太股权，入主 A 股上市公司"深国商"，拿下晶岛国际购物广场。

2013 年，晶岛国际购物广场改弦更张，以"皇庭广场"的名字正式开业，成为皇庭国际首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目。

皇庭国际称，皇庭广场自驻足深圳商业市场以来，围绕"国际匠心美食生活圈""年轻潮流社交新聚点""多元化时尚购物中心"三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。

过去十年，深圳购物中心如雨后春笋，商业地产渐成红海，尤其在福田 CBD，星河 COCO Park、平安 PA Mall、领展中心城、卓悦中心、卓悦 intown 等购物中心争奇斗艳，颇为考验运营商的操盘能力。叠加地产行业去杠杆、新冠疫情冲击等多重影响，皇庭国际经营受挫，2020 年营业收入大降 31.24% 至 6.86 亿元，亏损 3.20 亿元。

2021 年驰赢策略，因为牵涉皇庭国际与中信信托的贷款纠纷，作为抵押物的皇庭广场被申请查封，再为这个命途多舛的地标商场蒙上阴影。

转机很快到来。

2023 年 2 月，香港与内地全面通关，港人北上消费热潮兴起，距离福田口岸仅 2 个地铁站的皇庭广场迎来泼天富贵。

据 21 世纪经济报道 2024 年 5 月报道，深港恢复通关后，2023 年前几个月皇庭广场的香港顾客迅速提升，占总人流量的三成，随后稳定在 45% 以上，有店铺甚至出现"竞价入驻"的情况。

根据皇庭国际披露的数据，2024 年，皇庭广场出租率维持 95% 以上，日均客流超过 10 万人次，周末日均 12 万人次，大型节假日日均客流超 15 万人次。

受益于港客北上消费，2024 年皇庭国际商业运营服务业务实现营业收入约 3.55 亿元，较上年同期减少 706.99 万元，同比下降 1.95%，跌幅明显收窄—— 2023 年，这项收入是 3.62 亿元，较上年同期减少 1352.29 万元，降幅为 3.60%；2022 年，收入 3.75 亿元，较上年同期减少 6522.15 万元，降幅为 14.80%。

经营回暖，能否为两度交易折戟的皇庭广场注入几分确定性？答案已近在眼前。

五年亏损超 45 亿，郑康豪的地产梦与芯片赌局

皇庭广场背后的操盘手——郑氏家族，曾在深圳地产圈举足轻重。

郑康豪祖籍广东潮阳，是典型的潮汕"房二代"。1997 年，其父郑世进创立皇庭国际前身恒浩地产，先后在深圳皇岗开发了皇庭居、皇庭彩园、皇庭世纪等楼盘。

2003 年，恒浩地产投资开发的皇庭世纪创造了深圳楼盘销售纪录——开盘当天成交 600 余套，金额突破 5 亿元，成为当年第四季度成交金额与成交面积"双料冠军"。

2005 年底，郑世进退居幕后，郑康豪正式接手家族企业。

郑康豪掌舵后，皇庭国际开始涉足金融产业。据第一财经报道，2016 年，金融业务已成为皇庭国际三大核心业务之一，皇庭国际拥有私募牌照，管理医药投资、定增、股权等三类基金，而其控股的深圳同心基金拥有深圳唯一的小贷再贷款牌照。皇庭国际母公司皇庭集团还布局互联网金融、保险、不良资产处置等多个领域。

时代红利消退，不止是皇庭广场多次面临易主命运，皇庭国际也陷入经营泥潭。

根据皇庭国际 2025 年半年度业绩预告，公司预计上半年亏损 1.4 亿 -2 亿元。Wind 统计数据显示，2020-2024 年，皇庭国际净利润分别为 -3.20 亿元、-12.58 亿元、-12.00 亿元、-11.49 亿元、-6.53 亿元，累计亏损约 45.8 亿元。

截至今年一季度末，皇庭国际总资产约 80.08 亿元，总负债约 77.77 亿元。其中，一年内到期的非流动负债约 37.04 亿元，货币资金约 0.92 亿元。

在房地产市场深度调整之际，郑康豪开始转向半导体产业寻求突破。

2021 年 8 月，皇庭国际以 6097 万元收购意发产投基金，间接持有江西首家芯片制造企业意发功率 66.67% 股权，切入功率半导体领域。深交所曾就此发函问询，皇庭国际回应称，此举是围绕"商管 + 科技"发展战略布局半导体行业的第一步，不存在蹭热点炒作股价的情形。